本月，首批公募REITs（不动产投资信托基金）迎来上市四周年。

　　短短4年间，公募REITs产品发展迅猛，完成从“0”到“1”再到市值突破两千亿的华丽蜕变。

　　截至6月27日，公募REITs已上市产品数量达68只，这一数字已超越新加坡、日本等市场，成为亚洲第一。

　　目前，公募REITs的底层资产已覆盖产业园、交通、仓储物流、保租房、消费、能源、生态环保、水利、市政等多类型基础设施，在盘活存量资产、促进实体经济发展等方面，发挥着积极作用。

　　更多公募管理人正在申报新的REITs产品。展望未来，受访者向《国际金融报》记者表示，国内REITs市场规模有望突破万亿级别，这将对不动产领域的发展产生重要影响。相信随着多层次REITs市场体系的日益完善，不动产资产金融化运作效率将进一步提升。

　　快速扩张

　　2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式启动。

　　2021年5月，首批9只公募REITs获批。同年6月，首批9只公募REITs分别在沪深交易所上市，中国公募REITs市场由此诞生，并逐渐驶入发展快车道。

　　经过4年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场，在盘活存量资产、促进投融资循环等方面发挥积极作用。

　　Wind数据显示，截至6月27日，国内REITs已上市产品数量增至68只，发行规模接近1800亿元，总市值突破2000亿元。底层资产已从最初的仓储物流、产业园、交通、生态环保类基础设施，拓展到保租房、消费、能源、水利、市政等众多领域。具体来看，平安宁波交投REIT和华夏华润商业REIT最新市值均突破百亿元，共有9只公募REITs最新市值超过50亿元。

　　按照已上市公募REITs分类统计，交通类基础设施的REITs发行规模最大，合计超680亿元；产业园、消费类基础设施的REITs发行规模均超过200亿元；仓储物流类基础设施的REITs发行规模接近200亿元；能源、保租房类基础设施的REITs发行规模均超百亿元。

　　公募REITs的发展并非一帆风顺，在前两年，其发展速度相对较缓。然而，2023年成为了关键转折点，首批公募REITs扩募份额成功上市，正式开启了“首发+扩募”双轮驱动格局。2024年起，公募REITs新产品推出速度加快，至今数量已接近40只。

　　2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，这意味着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。

　　目前，共有26家公募基金公司及券商资管成立了REITs产品。其中，华夏基金成立15只，中金基金成立10只，易方达基金、南方基金、嘉实基金、招商基金、华安基金、中航基金、上海国泰君安资管、华泰证券资管均成立了3只或以上。

　　按照目前已上市的公募REITs所投底层资产分类，主要包括产业园（18只）、交通基础设施（13只）、仓储物流（9只）、消费（9只）、保障性租赁住房（8只）、能源基础设施（7只）、生态环保（2只）、水利设施（1只）、市政设施（1只）。从数量上来看，目前产业园和交通基础设施这两类REITs最受基金管理人欢迎。

　　当下，公募REITs创新产品层出不穷，正在向更多新型基础设施领域探索。比如，6月18日，首批数据中心REITs——南方润泽科技REIT、南方万国数据中心REIT同时注册生效，这类REITs的底层资产主要包括数据中心等基础设施。

　　吸引市场

　　除了机构的重视程度不断增加，市场对于公募REITs的产品认可也在提升，不断出现公募REITs上市首日即涨停的现象。

　　6月26日，中金亦庄产业园REIT登陆上交所，成为今年第9只上市的公募REITs产品，上市首日便封住涨停，涨幅达30%。6月27日，该REITs开盘临时停盘一小时，但依旧挡不住投资者的热情，复牌即封住涨停，收涨10%。

　　6月27日，中金基金旗下另一只REITs——中金中国绿发商业REIT登陆深交所，成为年内第10只上市的公募REITs，上市开盘即涨停，首日涨幅30%。

　　上市首日收获30%的涨停，似乎已成公募REITs的常态。除上述两只产品外，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏金隅智造工场REIT等6只产品，同样在上市首日迎来了30%的涨停。

　　公募REITs的场外发售也一直备受关注。2024年，有超10只公募REITs实现提前结束募集，其中多只实现一日售罄。今年以来，这一热度延续，也有多只公募REITs提前结束募集。

　　从二级市场成交来看，若不考虑首批公募REITs首周交易情况，自首批公募REITs上市以来，交易最活跃的时间段集中在2021年底至2022年初。彼时，公募REITs作为新兴投资品种，吸引了投资者的高度关注和积极参与，市场热情高涨。此后，市场逐步回归理性，周换手率基本稳定在10%以下。

　　从收益表现来看，去年中证REITs全收益指数涨幅达12.31%。截至6月27日，公募REITs市场延续上涨态势，中证REITs全收益指数今年以来涨幅达到14.59%。具体来看，有5只REITs场内涨幅超40%，其中4只为消费类，1只为产业园类。据统计，共有13只REITs场内涨幅超过30%，41只REITs场内涨幅超过10%。

　　此外，自首批公募REITs上市以来，大部分类别的公募REITs均已实现分红，截至6月20日已累计向投资者分红218亿元。

　　万亿空间

　　经过四年的稳健发展，公募REITs如今再次踏上新征程，持续发力盘活存量资产，为经济增长注入新动力。在众多业内人士眼中，当前2000亿元的市值仅是起点，未来潜力巨大，有望开启更为广阔的发展空间。

　　富国首创水务REIT基金经理李盛向《国际金融报》记者分析，根据《中国基础设施REITs创新发展研究》报告，从潜在资产规模看，保守估计国内积累的潜在存量基础设施资产规模超过百万亿元，按1%至2%的保守证券化率估算，REITs市场规模可以达到1万亿至2万亿元；从国际经验看，美国、日本两个REITs较为成熟的市场，其REITs市场规模占GDP比重均超过3%。如果国内REITs市场规模占GDP比重达到1%，国内REITs市场规模也将超过1万亿元。从中长期来看，国内REITs市场规模有望突破万亿级别。

　　“优质不动产通过REITs上市，并且相关REITs和运营机构在市场化力量的促进下做大做强，对盘活存量资产路径、提高不动产投资质效、提高不动产运营水平都有积极的促进作用。”李盛表示。

　　排排网财富公募产品运营曾方芳认为，国内公募REITs市场虽起步较晚，但发展迅速。随着市场的不断成熟和完善，有较大的发展空间。在政策红利释放、资产创新加速、长期资金增配的推动下，预计未来有望成为万亿元级别的市场。

　　博时基金首席REITs业务官吴云告诉记者，公募REITs未来对不动产领域的影响主要包括三方面：一是重构不动产融资逻辑，从债权依赖到权益主导；二是重塑资产运营模式，从粗放管理到精细化资管；三是降低不动产的投资门槛，丰富社会资本的投资品种。

　　“公募REITs的影响已超越单纯的融资工具范畴，正在重塑中国不动产领域的价值链条。未来，随着政策支持深化和市场机制完善，不动产将从‘静态资产’转变为‘动态资本’，为经济高质量发展注入新动能。”吴云表示。

　　吴云还表示，构建多层次REITs市场，通过产品分层设计，覆盖资产从“培育孵化”到“市场化退出”的全生命周期，构建闭环生态体系，提升不动产资产金融化运作效率，是有必要且有需求的。当前，我国已初步形成“Pre-REITs—私募REITs—公募REITs”的市场体系，尽管目前仍面临一些挑战，但相信多层次REITs市场体系的日益完善将进一步提升不动产资产金融化运作效率。

　　当下有投资者认为，REITs在场内存在流动性的挑战，原因是每单成交规模偏小。对此，李盛认为，从换手率指标看，流动性并不低。“由于国内REITs流通盘规模较小，导致规模较大的资金在体感上觉得REITs流动性较弱。随着REITs市场规模的快速扩大，参与REITs市场的投资者类型逐渐丰富，投资者持有REITs的目的多样化，REITs市场的流通性将明显提升”。

　　吴云表示，提升公募REITs在二级市场的流动性需要从市场规模、投资者结构、交易机制、政策支持等多维度协同发力。此外，做市商制度是提高市场流动性的重要手段，但目前国内REITs市场的做市商制度还不够完善，需要进一步完善做市商制度，加大对做市商的支持和激励力度，提高做市商的参与度和做市能力，促进市场的流动性。

（文章来源：国际金融报）